TIP 2 de 10 PARA VENDER TU CASA Y VENDERLA BIEN

2. DOCUMENTACIÓN Y PAGOS DE LA PROPIEDAD A VENDER

 

Cuando compras una propiedad, lo normal es que integres una carpeta con los documentos relacionados y los guardes en algún lugar seguro. Por supuesto que ésto es lo más apropiado, pero antes de ir a guardarlos en la caja fuerte, es preciso que revises y conozcas qué tipo de documentación es y para qué sirve, cotejando además, que sea correcta y asegurándose de que sean los documentos originales.

 

EL 75% DE LOS PROPIETARIOS NO CONOCE LA DOCUMENTACIÓN DE UNA PROPIEDAD Y UN 95% NO REVISA QUE LA DOCUMENTACIÓN CUENTE CON TODOS LOS DATOS CORRECTOS O QUE ESTÉ COMPLETA

 

En esta ocasión, como parte de nuestra serie TIPS PARA VENDER TU CASA Y VENDERLA BIEN, te compartimos un listado de los documentos que deben estar en tu carpeta, ya que son importantes  para poder vender la propiedad.

 

DOCUMENTOS IMPORTANTES

1. Escritura liberada de hipoteca o intestado
2. Título de Pequeña Propiedad en Ejidos (cuando corresponda)
3. Boleta del Registro Público de la Propiedad
4. Plano de la lotificación del terreno y sus colindantes
5. Planos Arquitectónicos de las construcciones y sus instalaciones
6. Boleta Predial
7. Boleta del servicio de Agua
8. Recibos de la Luz
9. Recibos de servicios contratados (internet, telefonía, cable, etc)

 

DOCUMENTOS OPCIONALES DEPENDIENDO LA SITUACIÓN

1. Documentos de garantías de aparatos, accesorios o instalaciones especiales
2. Alineamiento y número oficial
3. Licencia de construcción por parte del municipio
4. Documento de habitabilidad por parte del municipio

 

Pero ¿por qué es tan importante tenerlos? Ya sea para acreditar quien es el propietario legal del bien,  para demostrar que está libre de gravamen o también para facilitar trámites o futuras remodelaciones, entre otros. Te explicamos detalladamente cada uno.

 

PERO EL MAS IMPORTANTE... PARA QUE LA VENTA NO SE CAIGA POR NO TENER TODOS LOS DOCUMENTOS CORRECTOS AL DÍA

 

 

1.Escritura liberada de hipoteca o intestado

La Escritura es el documento MÁS IMPORTANTE que avala la propiedad de un inmueble. En este documento queda establecido además del propietario, otros datos relacionados con el bien, como ubicación, superficie y colindancias, así como la transferencia de dominio de un dueño a otro.  Debe ser ratificada por un Notario Público, y posteriormente se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. 

En el momento de una transacción de compra-venta, es preciso acudir a una notaría donde el antiguo propietario (vendedor) y el nuevo propietario (comprador) firmen esa escritura pública y será el documento principal de la compra-venta.

 

Dos puntos importantes a revisar en la escritura:

 

1. Hipoteca Liberada (o libre de gravamen): Si una persona o grupo de personas tiene(n) un crédito donde la propiedad quedó como garantía del pago, esta propiedad se dice que está “hipotecada”, lo cual quiere decir que no se puede vender hasta que no se termine de pagar la deuda y se pueda ”liberar” del gravamen o de la hipoteca.
2. Intestado: Cuando algún propietario fallece y no dejó un testamento, entonces se dice que la propiedad está Intestada, y será necesario que los familiares o personas que consideren tener derecho a heredar los bienes que dejó el difunto, promuevan un juicio para proceder a una sucesión legitima de la propiedad. Mientras tanto, si en la escritura aparece el nombre de una persona que ya falleció y no dejó a alguien como beneficiario, no se puede vender hasta que se arregle el proceso de Intestado, que puede durar de 1 año hasta 3 años aproximadamente..

 

EN CONCLUSIÓN, EN LA ESCRITURA ES IMPORTANTE VERIFICAR QUE VENGAN LOS DATOS CORRECTOS DE NOMBRES Y APELLIDOS DEL PROPIETARIO (según acta de nacimiento y documento de identificación oficial), LA SUPERFICIE DE LA PROPIEDAD, SUS COLINDANTES Y LA UBICACIÓN DEL MISMO.

 

2.Título de Pequeña Propiedad en Ejidos

Existe otro documento que es similar a la escritura y que solo se utiliza cuando una propiedad que pertenecía a un Ejido, se va incorporar al uso particular y se deslinda de las reglas que rigen a un Ejido. Este documento otorga la certeza jurídica que se puede considerar como propiedad individual y se separa del ejido, pudiendo ser revendida sin ningún obstáculo. Si la propiedad se encuentra ubicada en un Terreno Ejidal no se puede vender, ya que pertenece al ejido donde las reglas son diferentes y se necesita de un proceso consensual de los participantes “dueños relativos” de tierras que pertenecen a ese Ejido. Las reglas para poseer una propiedad ejidal se basan en la Ley Agraria, que se maneja de manera independiente a las propiedades individuales.

 

UN TERRENO EJIDAL NO SE PUEDE VENDER SIN EL AVAL DEL CONSENSO DEL EJIDO Y CON UN DOCUMENTO QUE CERTIFICA EL COMISARIO EJIDAL. SOLO SE PUEDE VENDER SI TIENE UN TÍTULO DE PEQUEÑA PROPIEDAD.

 

3.Boleta del Registro Público de la Propiedad

La boleta registral está salvaguardada en archivos de cada Estado, ese registro es el ÚNICO que da un seguimiento de los propietarios a través del tiempo sobre las propiedades, por lo que de manera independiente a la Escritura, certifica que dicha propiedad existe en un registro legal  y quien es el legítimo dueño.

 

SI UNA PROPIEDAD CUENTA CON UNA ESCRITURA PERO LOS DATOS NO COINCIDEN CON LOS DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD, ES MUY PROBABLE QUE HAYA UN CONFLICTO Y LA PROPIEDAD NO SE PODRÁ VENDER HASTA QUE SE ARREGLE EL PROBLEMA Y LOS DATOS COINCIDAN.

 

4.Plano de la lotificación del terreno y sus colindantes

Como documento anexo de la escritura, está un plano o croquis del terreno marcando sus colindantes con las propiedades contiguas y la calle, su ubicación con distancia a la esquina, el nombre de la calle y los metros cuadrados con los que debería contar esa propiedad. 

En propiedades de condominios existe una diferencia entre la superficie del condominio y la superficie privativa, normalmente se anexa un plano más detallado especificando los espacios interiores de la unidad privativa y sus colindantes, con las superficies de alrededor.

 

EN EL PLANO DE COLINDANTES SE ADVIERTE DE MANERA SENCILLA O MÁS COMPLETA, LAS LÍNEAS Y SUS ÁNGULOS QUE DEFINEN LOS LÍMITES DE UNA PROPIEDAD

 

5.Planos Arquitectónicos de las construcciones y sus instalaciones

Los planos son una herramienta detallada de la distribución de una construcción, marcando distancias y áreas de los espacios interiores, sus servidumbres reglamentarias, el uso que se pretende de cada espacio y las instalaciones que nutren los servicios eléctrico, sanitario, hidráulico y de alguna otra comodidad. Señala, además, por donde pasan las tuberías y especificaciones técnicas. Este plano es un documento independiente, normalmente utilizado por el constructor en el proceso de edificación.

 

UN PLANO ES EL LEGADO MÁS IMPORTANTE QUE EXISTE PARA TOMAR DECISIONES ESTRUCTURALES Y QUE APOYA A LAS  MODIFICACIONES A FUTURO DE LAS CONSTRUCCIONES Y SUS INSTALACIONES.

 

AL VENDER UNA PROPIEDAD, EL PLANO SIRVE PARA PODER DETERMINAR SU COSTO YA QUE ES UNA REFERENCIA EN LOS AVALÚOS. SI ESA INFORMACIÓN NO SE TUVIERA, ES NECESARIO REALIZAR UN PLANO MÍNIMO CON LAS MEDIDAS DE LOS ESPACIOS CONSTRUIDOS Y ACLARAR EL USO DE CADA UNO.

 

6.Boleta Predial y Certificado de NO Adeudo

También conocida como “recibo predial”, es un documento que expide el municipio cada año cuando se hace el pago del impuesto predial. En ese documento viene el nombre del propietario, la dirección de la propiedad con la calle y su número oficial, la superficie de terreno y la superficie de las construcciones que ellos consideran, según análisis de fotos aéreas, que normalmente tienen una diferencia a las superficies construidas reales. Este documento es complemento de las escrituras y es necesario que tenga pagado al 100% los impuestos, hasta el dia en que es vendida una propiedad.

 

SI NO SE TIENE PAGADO EL IMPUESTO PREDIAL HASTA EL DIA DE LA VENTA DE LA PROPIEDAD, NO SE PUEDE REALIZAR LA OPERACIÓN HASTA QUE SE CONCLUYA EL PAGO DEL IMPUESTO Y SE CONSTATE CON EL CERTIFICADO DE NO ADEUDO PREDIAL. ES IMPORTANTE GUARDAR LOS RECIBOS ANTERIORES COMO ANTECEDENTE 

 

SI LA DIRECCIÓN QUE VIENE EN LA BOLETA PREDIAL NO COINCIDE CON LA SEÑALADA EN LA ESCRITURA, ES NECESARIO SOLICITAR EL CAMBIO EN CATASTRO DEL MUNICIPIO PARA EMPATARLA, VINCULANDO EL NOMBRE DE LA CALLE Y NÚMERO OFICIAL, CON LOS DATOS DE LA ESCRITURA Y  NO TENER PROBLEMAS AL MOMENTO DE LA VENTA

 

7.Boleta del servicio de Agua

Normalmente conocido como “recibo del agua”, es un documento mensual, bimestral o anual donde se notifica a los habitantes o dueño(s) de una propiedad sobre la existencia del suministro de agua potable y drenaje, así como del adeudo que se tiene que pagar por él mismo, ya sea otorgado por parte de una empresa estatal, municipal o del mismo fraccionamiento.

 

EL RECIBO DEL PAGO DE SERVICIO DE AGUA Y DRENAJE ES IMPORTANTE QUE SE MUESTRE AL NOTARIO Y A LA INSTITUCIÓN CREDITICIA (EN CASO DE QUE CORRESPONDA), PARA SEÑALAR QUE SE CUENTA CON EL SERVICIO DE AGUA EN LA ZONA Y QUE SE TIENE AL CORRIENTE SUS PAGOS.  

 

8.Recibos de la Luz

El recibo de luz da constancia de que existe suministro de energía eléctrica en la propiedad, además que se rectifica que ese servicio esté pagado hasta el período actual, no dejando adeudos.

Este documento sirve también para justificar que esa propiedad ha sido usada por el propietario que viene mencionado en la escritura y ayuda EN 2 TRÁMITES: 

A no pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) ante Hacienda, ya que cada persona tenemos derecho a vender una propiedad libre de pago de este impuesto en un plazo de 3 años.

En un crédito Infonavit de VIVIENDA USADA, el recibo de luz es un documento que sirve como comprobante de que esa casa estuvo en uso, durante un mínimo de 1 año, siempre y cuando el recibo tenga consumos mayor al mínimo. Si no fuera así, entonces se tiene que hacer un trámite diferente y pagar por un Certificado Único de Vivienda (CUV).

 

SI SE QUIERE VENDER UNA CASA HABITACIÓN UBICADA EN ZONAS URBANAS A TRAVÉS DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO Y ÉSTA NO CUENTA CON SERVICIO DE LUZ O CON UN MEDIDOR, SERÁ NECESARIO PRIMERAMENTE REALIZAR UN CONTRATO CON LA CFE PARA GARANTIZAR EL SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA, SIENDO REQUISITO PARA CONSIDERAR A LA PROPIEDAD COMO HABITABLE.

 

9.Recibos de servicios contratados (internet, telefonía, cable, etc)

Estos recibos se presentan al momento de escriturar con el notario, para certificar que esa propiedad no tiene ningún problema de adeudos que pudieran generar algún conflicto de deudas a los nuevos propietarios. Adjunto a los recibos, deberán presentarse los comprobantes de las cancelaciones de dichos servicios por parte de las empresas prestadoras de los mismos.

 

ES IMPORTANTE VERIFICAR QUE LOS SERVICIOS SE HAYAN PAGADO CON EL PRESTADOR ANTES DE COMPRAR LA PROPIEDAD PARA EVITAR CUALQUIER BLOQUEO DE SERVICIO FUTURO Y MALESTARES DE COBRO DE DEUDAS ANTERIORES

 

OPCIONALES DEPENDIENDO LA SITUACIÓN

 

1.Documentos de garantías de aparatos, accesorios o instalaciones especiales

En ocasiones la propiedad cuenta con aparatos de uso especial como estufas, campanas, bombas de succión de agua en aljibes, bombas de presión de calderas o calentadores, sistemas de audio y video, aires acondicionados, portones eléctricos, paneles solares, accesorios, etc. En esos casos es bueno tener guardada la documentación de los mismo, tales como pólizas de garantía, manuales de mantenimiento o de operación.

 

LA DOCUMENTACIÓN DE GARANTÍAS Y MANUALES DE EQUIPO CON QUE CUENTA LA PROPIEDAD, ES UN MUY BUEN DETALLE PARA QUE AL NUEVO PROPIETARIO SE LE PUEDA FACILITAR EL USO DE ESOS APARATOS.

 

2.Alineamiento y número oficial

Cuando en la información de la ubicación de la propiedad que viene descrita en la escritura no aparece el número oficial y no concuerda con la información que viene en la boleta predial, será necesario este documento. 

 

ESTE DOCUMENTO SE TIENE QUE SOLICITAR A TRAVÉS DE OBRAS PÚBLICAS MUNICIPALES Y CONLLEVA UN PROCESO QUE TARDA DE UNA SEMANA A UN MES DEPENDIENDO DE CADA MUNICIPIO, Y SE REQUIEREN OTROS DOCUMENTOS PARA PODER ACREDITAR QUE LA PROPIEDAD ES LA MISMA QUE SE TIENE REGISTRADA.

 

3.Licencia de construcción por parte del municipio

Este documento se solicita para constatar que el proceso de construcción estuvo conforme a lo que marca la Ley Municipal y el Reglamento de Zonificación del Estado. Normalmente no se anexa en la documentación final cuando se compra una casa NUEVA a una constructora, pero cuando es construcción particular NUEVA o USADA (con ampliaciones o remodelaciones), es importante tener el original o copia como antecedente para cualquier reclamo futuro de la autoridad y como justificante de las construcciones sobre el terreno o ampliaciones,garantizando que todo está conforme a la ley y el pago de impuestos al transmitir la propiedad, para que el nuevo propietario no tenga problemas futuros.

 

ES IMPORTANTE DECLARAR LAS CONSTRUCCIONES ANTE EL MUNICIPIO, YA QUE SI NO SE TIENEN SEÑALADAS EN LA BOLETA PREDIAL COMO ANTECEDENTE, AL MOMENTO DE VENDER LA PROPIEDAD, SE TENDRÍAN QUE PAGAR IMPUESTOS SOBRE LA UTILIDAD DE HABER COMPRADO COMO TERRENO Y HABER VENDIDO CON CONSTRUCCIONES QUE NO SE SEÑALARON COMO MEJORAS, POR LO QUE EL VENDEDOR TENDRÍA QUE PAGAR UNA MAYOR CANTIDAD DE IMPUESTOS (ISR)

 

4.Documento de Habitabilidad por parte del municipio

Este documento lo otorga Obras Públicas Municipales al momento de que el constructor notifica al Ayuntamiento la finalización de la obra de acuerdo con el reglamento y coincidiendo con lo que se marcó en el plano al solicitar la licencia de construcción en un inicio.

 

LA HABITABILIDAD PUEDE SER ÚTIL PARA CASOS EN QUE SE NECESITE ESTABLECER LA EDAD DE LAS CONSTRUCCIONES, Y QUE LA CASA ESTÁ TERMINADA Y LISTA PARA HABITAR, NORMALMENTE REQUERIDO PARA CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE INFONAVIT, FOVISSSTE O BANCARIOS.

 

 

Esperamos que esta información te sea de utilidad y te apoye a completar el expediente de la propiedad en una compra venta. En Avalúos y Arquitectura nos ocupamos en informarte para que puedas tener una transacción exitosa. 

 

Repasando los documentos INDISPENSABLES en que nosotros te podemos ayudar son:

• Definir el Valor de la propiedad con la Opinión de Valor para saber en cuanto vender
• Apoyarte con el Plano Arquitectónico descriptivo del estado actual de las construcciones 
• El Avalúo Comercial para un crédito hipotecario de Infonavit, Fovissste, Issfam, Banjercito etc.
• Realizar el Avalúo Catastral al momento de escriturar una compraventa (necesario para la notaría)
• Realizar un Avalúo de Mejoras avalando las construcciones NO DECLARADAS para minimizar el pago de Impuestos al vender la propiedad
• Levantamientos Topográficos  con coordenadas GPS (UTM) en un plano certificado en terrenos y que se necesitan para trámites de catastro municipal, obras públicas, proyectos de construcción, notario o acciones jurídicas.

 

Llámanos, estamos deseosos de poder ayudarte y asesorarte.