jue

04

mar

2021

¡Gracias por tu Elección! Tu Opinión nos Importa

Nos encantaría tener tu opinión y nos califiques en nuestras redes sociales y ubicaciones en google maps. Para nosotros sería de mucha ayuda al igual que tus recomendaciones.

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mar

04

ago

2020

TIP 4 DE 10 LA IMPORTANCIA DE LAS FOTOS, INFORMACIÓN Y PRESENTACIÓN DE LA PROPIEDAD

Fotos al vender una propiedad
PRESENTACION Y FOTOS DE UNA PROPIEDAD

 

Actualmente para promover una propiedad el 80% de las ocasiones los interesados se enteran porque ya la vieron en Internet o alguien les paso información por algún mensaje.

 

Dentro del proceso de selección la forma mas rápida de atrapar a un prospecto es con buenas fotos, buena información y muy importante… buena presentación de la propiedad.

 

Con esos 3 puntos tienes muchas más posibilidades de atraer prospectos y vender la propiedad más rápido. 

 

Las Fotos

 

Los portales inmobiliarios están llenos de fotos malísimas de casas que seguramente son una maravilla, pero lo primero que entra por los ojos son las fotos, y si no se pierden en el mar de ofertas.

 

“Sólo tienes una única oportunidad de causar una buena primera impresión.”

 

Un fotógrafo profesional es lo mejor, pero si no con tu móvil puedes hacer buenas fotos a una casa.  Y un consejo, cuanto más “despersonalizada” esté la casa mejor, es decir, nada de fotos de la comunión, el refrigerador lleno de imanes, el salón lleno de jarrones, fotos familiares y cachivaches, desorden… También puedes recurrir a técnicas económicas de HOME STAGING para “maquillar” la casa y conseguir mejor puesta en escena.

 

 

A ver imagina; te vas a hacer un viaje con tu pareja, familia, amigos y vas a buscar un lugar para alojarte… Buscas que todo sea perfecto, miras muchos hoteles, o propiedades de alquiler... ¡vaya! Un 4 estrellas que te encanta por precio y ubicación, pero ¡horror! A esas habitaciones les falta luz, ¿la cama está arrugada? Y ¿por qué hay una toalla mal colocada en el baño? Uff que mal!!, next! Ahí lo tienes, las fotos: la clave. 

 

Busca el mejor ángulo, que se sienta un espacio generoso, amplio, lleno de luz, limpio, apetecible. Toma muchas fotos y selecciona las 10 mejores. Toma fotos de los espacios, Fachada, Sala, Comedor, Cocina, Baños, Recámaras, Terrazas, Jardines, Alberca, Patio...Pocas fotos desesperan a la gente curiosa, muchas fotos, pueden perder interés.

 

home staging maquillaje de casa
Ejemplo de Home Staging (maquillaje de la casa)

 

La Información

 

En muchas ocasiones por alguna razón misteriosa encuentras propiedades en Internet o te mandan fotos de alguna propiedad, pero…. se omite información importante.

 

Al igual que cuando buscas vacacionar, “alguien” que va a comprar una propiedad quiere informarse de la mejor manera posible de la inversión que va a hacer, ¿no crees?. Desde ahí se ven las ganas de vender. 

 

Datos como ubicación, servicios cercanos, accesos, tamaño del terreno y m2 de construcción, precio, espacios con los que cuenta, acabados, amenidades, edad de la propiedad, remodelaciones, etc.

En este momento es la oportunidad perfecta para RESALTAR todos los beneficios que pudiera tener esa propiedad de forma clara y concreta… Esto te puede dar una ventaja enorme contra otras propiedades que se anuncian con información incompleta, deficiente o sin sentido.

 

La Presentación de la propiedad.

 

Ya hablamos anteriormente en el apartado de la toma de fotos, pero solo por reiterar la importancia de cómo se presenta una propiedad, es importante iniciar desde la limpieza, el estado de conservación de los acabados (y muebles si se incluyen en las fotos). A nadie se le antoja comprar algo que se ve sucio, descuidado, viejo. A menos que sea una propiedad en remate con un super precio.

 

Imagínate que es la fiesta de graduación de tu propiedad… embellecela, sabemos que a veces no hay mucho dinero para dejarla mejor, pero entre mejor esté la calidad de presentación es más defendible un precio más alto.

 

La Presentación de las fotos.

 

Siempre sigue un orden a como harías el recorrido de la propiedad, así el que vea la presentación de las fotos puede darse una idea de la distribución.

 

“Además de hacer más agradable la experiencia del cliente, dice mucho de tu calidad como persona y estilo.”

 

Existen varias formas de hacer una presentación.

La más sencilla es un conjunto de fotos con pequeñas descripciones, estas pueden hacerse en diferentes programas.

Los más comunes: 

Power Point (windows, app, nube), 

Google Fotos (nube y app), 

Imovie (apple)

Canva (ios, web, android)

Pixgram

Filmora (ios, android)

Facebook (ios, web android)

etc.,

 

Una de las más comunes para compartir via email, whatsapp, telegram, messenger, etc. es convirtiendo la presentación a formato PDF.

 

Vale la pena invertir en la presentación gráfica. Si tu no sabes utilizar alguna herramienta digital para hacer la presentación, puedes apoyarte en alguien cercano, actualmente es algo muy común. Y si vendes propiedades continuamente, vale la pena aprender a usar este tipo de herramientas.

 

 

 Da una mejor impresión de la propiedad y de tu profesionalismo. A todos nos gusta que nos atiendan bien y nos presenten las cosas apetecibles y con calidad.

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mar

14

jul

2020

TIP 3 DE 10 PARA VENDER TU CASA, ASESORÍA INMOBILIARIA

  Uno de los temas más comunes entre las personas que quieren vender su casa es tratar de ahorrarse el máximo en todos los sentidos ya sea en reparaciones, pagos o deudas, asesorías profesionales y pago de comisiones. Sin embargo en los 10 tips que estamos dando, tocamos los temas más importantes para poder vender la propiedad de manera RÁPIDA Y SEGURA.

Existen 2 Elementos Importantes que hay que tomar en cuenta al momento de promover una propiedad personal.

La Seguridad y Conocimiento del proceso, documentos e instituciones involucradas para vender una propiedad.

  1. La Seguridad En México como quizá en otros países el tema de la SEGURIDAD y CERTIDUMBRE puede ser algo de EXTREMA CAUTELA. Quien te contacta de manera directa a tu número de teléfono, saber donde vives y qué bienes tienes u otros datos personales.
  2. Experiencia en el tema En este punto las empresas Inmobiliarias juegan un papel muy importante.

Existen muchos beneficios al tener como apoyo una EMPRESA DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA

Mencionando algunos: 

  1. ya que conocen del tema, 
  2. saben cuales son los procesos a seguir, 
  3. cuentan con un equipo que los respalda en la parte legal (contratos, conexiones, etc.) 
  4. tienen un equipo de ventas dedicado
  5. tienen una cartera de clientes potenciales, 
  6. están afiliados a una asociación o grupo que valida su actividad
  7. pagan por publicaciones de la propiedad a vender, 
  8. generan estrategias y vínculos con empresas del ramo que ayudan a mover mas rápido las propiedades
  9. Son un filtro para seleccionar a los posibles compradores y  protegen la identidad de los propietarios hasta el momento de una negociación formal

 

Aun teniendo en cuenta todos estos beneficios, muchas veces no  queremos contratar sus servicios y ahorrarnos lo que parece una comisión costosa y minimizando todo lo que conlleva.

Muchas veces, la comisión de venta es un factor determinante para contratarlos o no.

Contactas con diferentes agencias para preguntar cuáles son sus condiciones y honorarios. Resulta que unas te dicen que sus honorarios son el 5% + IVA (lo más común) y otras que sus honorarios son el 3% + IVA.

Automáticamente piensas: “Si los honorarios de esta son menores, pues ya está, adjudicado”.

¿No crees que posiblemente ofrezca unos honorarios más bajos porque necesita captar más viviendas? O, ¿porque no vende lo suficiente y prefiere incluso bajarse sus honorarios? O, ¿Porque quiere captar tu vivienda sea como sea?

Ahora te hago otra pregunta. Cuando te enfermas o tienes cualquier dolor y quieres el consejo de un buen especialista… ¿vas al especialista más barato? O ¿al que sabes que es el mejor o uno de los mejores?

Y seguro que sabes que el mejor especialista te va a salir más caro, pero no te importa, porque merece la pena. El mejor es el mejor y no compite por precio.

El mundo funciona igual. Los buenos no compiten por precio, porque saben que lo que hacen tiene un valor y debe estar recompensado. El que compite por precio es porque sabe que en igualdad de condiciones con su competencia, no puede sobrevivir.

Estamos acostumbrados a escuchar que este o aquel tiene unos honorarios más bajos. Y aún así, suelen ser los que menos venden.  

Conclusión

Es 99% sugerible contratar a un experto en la materia, te aseguro que te ahorrarás mucho tiempo y dolores de cabeza.

Tómate tu tiempo para elegir al asesor que realmente sea profesional, que te diga el precio real de tu vivienda a través de un Perito Valuador independiente, te guste o no. Recuerda que el precio lo marca el mercado, no el asesor.

No por poner tu vivienda antes en el mercado se venderá más rápido. Es más importante saber cómo venderla y a quién ofrecerla.

No te fijes sólo en los honorarios, fíjate en la profesionalidad, en la trayectoria, y en los comentarios de la gente.

 

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mar

28

abr

2020

TIP 2 de 10 PARA VENDER TU CASA Y VENDERLA BIEN

documentos para vender una propiedad

2. DOCUMENTACIÓN Y PAGOS DE LA PROPIEDAD A VENDER

 

Cuando compras una propiedad, lo normal es que integres una carpeta con los documentos relacionados y los guardes en algún lugar seguro. Por supuesto que ésto es lo más apropiado, pero antes de ir a guardarlos en la caja fuerte, es preciso que revises y conozcas qué tipo de documentación es y para qué sirve, cotejando además, que sea correcta y asegurándose de que sean los documentos originales.

 

EL 75% DE LOS PROPIETARIOS NO CONOCE LA DOCUMENTACIÓN DE UNA PROPIEDAD Y UN 95% NO REVISA QUE LA DOCUMENTACIÓN CUENTE CON TODOS LOS DATOS CORRECTOS O QUE ESTÉ COMPLETA

 

En esta ocasión, como parte de nuestra serie TIPS PARA VENDER TU CASA Y VENDERLA BIEN, te compartimos un listado de los documentos que deben estar en tu carpeta, ya que son importantes  para poder vender la propiedad.

 

DOCUMENTOS IMPORTANTES

  1. Escritura liberada de hipoteca o intestado
  2. Título de Pequeña Propiedad en Ejidos (cuando corresponda)
  3. Boleta del Registro Público de la Propiedad
  4. Plano de la lotificación del terreno y sus colindantes
  5. Planos Arquitectónicos de las construcciones y sus instalaciones
  6. Boleta Predial
  7. Boleta del servicio de Agua
  8. Recibos de la Luz
  9. Recibos de servicios contratados (internet, telefonía, cable, etc)

 

DOCUMENTOS OPCIONALES DEPENDIENDO LA SITUACIÓN

  1. Documentos de garantías de aparatos, accesorios o instalaciones especiales
  2. Alineamiento y número oficial
  3. Licencia de construcción por parte del municipio
  4. Documento de habitabilidad por parte del municipio

 

Pero ¿por qué es tan importante tenerlos? Ya sea para acreditar quien es el propietario legal del bien,  para demostrar que está libre de gravamen o también para facilitar trámites o futuras remodelaciones, entre otros. Te explicamos detalladamente cada uno.

 

PERO EL MAS IMPORTANTE... PARA QUE LA VENTA NO SE CAIGA POR NO TENER TODOS LOS DOCUMENTOS CORRECTOS AL DÍA

 

 

1.Escritura liberada de hipoteca o intestado

La Escritura es el documento MÁS IMPORTANTE que avala la propiedad de un inmueble. En este documento queda establecido además del propietario, otros datos relacionados con el bien, como ubicación, superficie y colindancias, así como la transferencia de dominio de un dueño a otro.  Debe ser ratificada por un Notario Público, y posteriormente se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. 

En el momento de una transacción de compra-venta, es preciso acudir a una notaría donde el antiguo propietario (vendedor) y el nuevo propietario (comprador) firmen esa escritura pública y será el documento principal de la compra-venta.

 

Dos puntos importantes a revisar en la escritura:

 

  1. Hipoteca Liberada (o libre de gravamen): Si una persona o grupo de personas tiene(n) un crédito donde la propiedad quedó como garantía del pago, esta propiedad se dice que está “hipotecada”, lo cual quiere decir que no se puede vender hasta que no se termine de pagar la deuda y se pueda ”liberar” del gravamen o de la hipoteca.
  2. Intestado: Cuando algún propietario fallece y no dejó un testamento, entonces se dice que la propiedad está Intestada, y será necesario que los familiares o personas que consideren tener derecho a heredar los bienes que dejó el difunto, promuevan un juicio para proceder a una sucesión legitima de la propiedad. Mientras tanto, si en la escritura aparece el nombre de una persona que ya falleció y no dejó a alguien como beneficiario, no se puede vender hasta que se arregle el proceso de Intestado, que puede durar de 1 año hasta 3 años aproximadamente..

 

EN CONCLUSIÓN, EN LA ESCRITURA ES IMPORTANTE VERIFICAR QUE VENGAN LOS DATOS CORRECTOS DE NOMBRES Y APELLIDOS DEL PROPIETARIO (según acta de nacimiento y documento de identificación oficial), LA SUPERFICIE DE LA PROPIEDAD, SUS COLINDANTES Y LA UBICACIÓN DEL MISMO.

 

2.Título de Pequeña Propiedad en Ejidos

Existe otro documento que es similar a la escritura y que solo se utiliza cuando una propiedad que pertenecía a un Ejido, se va incorporar al uso particular y se deslinda de las reglas que rigen a un Ejido. Este documento otorga la certeza jurídica que se puede considerar como propiedad individual y se separa del ejido, pudiendo ser revendida sin ningún obstáculo. Si la propiedad se encuentra ubicada en un Terreno Ejidal no se puede vender, ya que pertenece al ejido donde las reglas son diferentes y se necesita de un proceso consensual de los participantes “dueños relativos” de tierras que pertenecen a ese Ejido. Las reglas para poseer una propiedad ejidal se basan en la Ley Agraria, que se maneja de manera independiente a las propiedades individuales.

 

UN TERRENO EJIDAL NO SE PUEDE VENDER SIN EL AVAL DEL CONSENSO DEL EJIDO Y CON UN DOCUMENTO QUE CERTIFICA EL COMISARIO EJIDAL. SOLO SE PUEDE VENDER SI TIENE UN TÍTULO DE PEQUEÑA PROPIEDAD.

 

3.Boleta del Registro Público de la Propiedad

La boleta registral está salvaguardada en archivos de cada Estado, ese registro es el ÚNICO que da un seguimiento de los propietarios a través del tiempo sobre las propiedades, por lo que de manera independiente a la Escritura, certifica que dicha propiedad existe en un registro legal  y quien es el legítimo dueño.

 

SI UNA PROPIEDAD CUENTA CON UNA ESCRITURA PERO LOS DATOS NO COINCIDEN CON LOS DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD, ES MUY PROBABLE QUE HAYA UN CONFLICTO Y LA PROPIEDAD NO SE PODRÁ VENDER HASTA QUE SE ARREGLE EL PROBLEMA Y LOS DATOS COINCIDAN.

 

4.Plano de la lotificación del terreno y sus colindantes

Como documento anexo de la escritura, está un plano o croquis del terreno marcando sus colindantes con las propiedades contiguas y la calle, su ubicación con distancia a la esquina, el nombre de la calle y los metros cuadrados con los que debería contar esa propiedad. 

En propiedades de condominios existe una diferencia entre la superficie del condominio y la superficie privativa, normalmente se anexa un plano más detallado especificando los espacios interiores de la unidad privativa y sus colindantes, con las superficies de alrededor.

 

EN EL PLANO DE COLINDANTES SE ADVIERTE DE MANERA SENCILLA O MÁS COMPLETA, LAS LÍNEAS Y SUS ÁNGULOS QUE DEFINEN LOS LÍMITES DE UNA PROPIEDAD

 

5.Planos Arquitectónicos de las construcciones y sus instalaciones

Los planos son una herramienta detallada de la distribución de una construcción, marcando distancias y áreas de los espacios interiores, sus servidumbres reglamentarias, el uso que se pretende de cada espacio y las instalaciones que nutren los servicios eléctrico, sanitario, hidráulico y de alguna otra comodidad. Señala, además, por donde pasan las tuberías y especificaciones técnicas. Este plano es un documento independiente, normalmente utilizado por el constructor en el proceso de edificación.

 

UN PLANO ES EL LEGADO MÁS IMPORTANTE QUE EXISTE PARA TOMAR DECISIONES ESTRUCTURALES Y QUE APOYA A LAS  MODIFICACIONES A FUTURO DE LAS CONSTRUCCIONES Y SUS INSTALACIONES.

 

AL VENDER UNA PROPIEDAD, EL PLANO SIRVE PARA PODER DETERMINAR SU COSTO YA QUE ES UNA REFERENCIA EN LOS AVALÚOS. SI ESA INFORMACIÓN NO SE TUVIERA, ES NECESARIO REALIZAR UN PLANO MÍNIMO CON LAS MEDIDAS DE LOS ESPACIOS CONSTRUIDOS Y ACLARAR EL USO DE CADA UNO.

 

6.Boleta Predial y Certificado de NO Adeudo

También conocida como “recibo predial”, es un documento que expide el municipio cada año cuando se hace el pago del impuesto predial. En ese documento viene el nombre del propietario, la dirección de la propiedad con la calle y su número oficial, la superficie de terreno y la superficie de las construcciones que ellos consideran, según análisis de fotos aéreas, que normalmente tienen una diferencia a las superficies construidas reales. Este documento es complemento de las escrituras y es necesario que tenga pagado al 100% los impuestos, hasta el dia en que es vendida una propiedad.

 

SI NO SE TIENE PAGADO EL IMPUESTO PREDIAL HASTA EL DIA DE LA VENTA DE LA PROPIEDAD, NO SE PUEDE REALIZAR LA OPERACIÓN HASTA QUE SE CONCLUYA EL PAGO DEL IMPUESTO Y SE CONSTATE CON EL CERTIFICADO DE NO ADEUDO PREDIAL. ES IMPORTANTE GUARDAR LOS RECIBOS ANTERIORES COMO ANTECEDENTE 

 

SI LA DIRECCIÓN QUE VIENE EN LA BOLETA PREDIAL NO COINCIDE CON LA SEÑALADA EN LA ESCRITURA, ES NECESARIO SOLICITAR EL CAMBIO EN CATASTRO DEL MUNICIPIO PARA EMPATARLA, VINCULANDO EL NOMBRE DE LA CALLE Y NÚMERO OFICIAL, CON LOS DATOS DE LA ESCRITURA Y  NO TENER PROBLEMAS AL MOMENTO DE LA VENTA

 

7.Boleta del servicio de Agua

Normalmente conocido como “recibo del agua”, es un documento mensual, bimestral o anual donde se notifica a los habitantes o dueño(s) de una propiedad sobre la existencia del suministro de agua potable y drenaje, así como del adeudo que se tiene que pagar por él mismo, ya sea otorgado por parte de una empresa estatal, municipal o del mismo fraccionamiento.

 

EL RECIBO DEL PAGO DE SERVICIO DE AGUA Y DRENAJE ES IMPORTANTE QUE SE MUESTRE AL NOTARIO Y A LA INSTITUCIÓN CREDITICIA (EN CASO DE QUE CORRESPONDA), PARA SEÑALAR QUE SE CUENTA CON EL SERVICIO DE AGUA EN LA ZONA Y QUE SE TIENE AL CORRIENTE SUS PAGOS.  

 

8.Recibos de la Luz

El recibo de luz da constancia de que existe suministro de energía eléctrica en la propiedad, además que se rectifica que ese servicio esté pagado hasta el período actual, no dejando adeudos.

Este documento sirve también para justificar que esa propiedad ha sido usada por el propietario que viene mencionado en la escritura y ayuda EN 2 TRÁMITES: 

A no pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) ante Hacienda, ya que cada persona tenemos derecho a vender una propiedad libre de pago de este impuesto en un plazo de 3 años.

En un crédito Infonavit de VIVIENDA USADA, el recibo de luz es un documento que sirve como comprobante de que esa casa estuvo en uso, durante un mínimo de 1 año, siempre y cuando el recibo tenga consumos mayor al mínimo. Si no fuera así, entonces se tiene que hacer un trámite diferente y pagar por un Certificado Único de Vivienda (CUV).

 

SI SE QUIERE VENDER UNA CASA HABITACIÓN UBICADA EN ZONAS URBANAS A TRAVÉS DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO Y ÉSTA NO CUENTA CON SERVICIO DE LUZ O CON UN MEDIDOR, SERÁ NECESARIO PRIMERAMENTE REALIZAR UN CONTRATO CON LA CFE PARA GARANTIZAR EL SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA, SIENDO REQUISITO PARA CONSIDERAR A LA PROPIEDAD COMO HABITABLE.

 

9.Recibos de servicios contratados (internet, telefonía, cable, etc)

Estos recibos se presentan al momento de escriturar con el notario, para certificar que esa propiedad no tiene ningún problema de adeudos que pudieran generar algún conflicto de deudas a los nuevos propietarios. Adjunto a los recibos, deberán presentarse los comprobantes de las cancelaciones de dichos servicios por parte de las empresas prestadoras de los mismos.

 

ES IMPORTANTE VERIFICAR QUE LOS SERVICIOS SE HAYAN PAGADO CON EL PRESTADOR ANTES DE COMPRAR LA PROPIEDAD PARA EVITAR CUALQUIER BLOQUEO DE SERVICIO FUTURO Y MALESTARES DE COBRO DE DEUDAS ANTERIORES

 

OPCIONALES DEPENDIENDO LA SITUACIÓN

 

1.Documentos de garantías de aparatos, accesorios o instalaciones especiales

En ocasiones la propiedad cuenta con aparatos de uso especial como estufas, campanas, bombas de succión de agua en aljibes, bombas de presión de calderas o calentadores, sistemas de audio y video, aires acondicionados, portones eléctricos, paneles solares, accesorios, etc. En esos casos es bueno tener guardada la documentación de los mismo, tales como pólizas de garantía, manuales de mantenimiento o de operación.

 

LA DOCUMENTACIÓN DE GARANTÍAS Y MANUALES DE EQUIPO CON QUE CUENTA LA PROPIEDAD, ES UN MUY BUEN DETALLE PARA QUE AL NUEVO PROPIETARIO SE LE PUEDA FACILITAR EL USO DE ESOS APARATOS.

 

2.Alineamiento y número oficial

Cuando en la información de la ubicación de la propiedad que viene descrita en la escritura no aparece el número oficial y no concuerda con la información que viene en la boleta predial, será necesario este documento. 

 

ESTE DOCUMENTO SE TIENE QUE SOLICITAR A TRAVÉS DE OBRAS PÚBLICAS MUNICIPALES Y CONLLEVA UN PROCESO QUE TARDA DE UNA SEMANA A UN MES DEPENDIENDO DE CADA MUNICIPIO, Y SE REQUIEREN OTROS DOCUMENTOS PARA PODER ACREDITAR QUE LA PROPIEDAD ES LA MISMA QUE SE TIENE REGISTRADA.

 

3.Licencia de construcción por parte del municipio

Este documento se solicita para constatar que el proceso de construcción estuvo conforme a lo que marca la Ley Municipal y el Reglamento de Zonificación del Estado. Normalmente no se anexa en la documentación final cuando se compra una casa NUEVA a una constructora, pero cuando es construcción particular NUEVA o USADA (con ampliaciones o remodelaciones), es importante tener el original o copia como antecedente para cualquier reclamo futuro de la autoridad y como justificante de las construcciones sobre el terreno o ampliaciones,garantizando que todo está conforme a la ley y el pago de impuestos al transmitir la propiedad, para que el nuevo propietario no tenga problemas futuros.

 

ES IMPORTANTE DECLARAR LAS CONSTRUCCIONES ANTE EL MUNICIPIO, YA QUE SI NO SE TIENEN SEÑALADAS EN LA BOLETA PREDIAL COMO ANTECEDENTE, AL MOMENTO DE VENDER LA PROPIEDAD, SE TENDRÍAN QUE PAGAR IMPUESTOS SOBRE LA UTILIDAD DE HABER COMPRADO COMO TERRENO Y HABER VENDIDO CON CONSTRUCCIONES QUE NO SE SEÑALARON COMO MEJORAS, POR LO QUE EL VENDEDOR TENDRÍA QUE PAGAR UNA MAYOR CANTIDAD DE IMPUESTOS (ISR)

 

4.Documento de Habitabilidad por parte del municipio

Este documento lo otorga Obras Públicas Municipales al momento de que el constructor notifica al Ayuntamiento la finalización de la obra de acuerdo con el reglamento y coincidiendo con lo que se marcó en el plano al solicitar la licencia de construcción en un inicio.

 

LA HABITABILIDAD PUEDE SER ÚTIL PARA CASOS EN QUE SE NECESITE ESTABLECER LA EDAD DE LAS CONSTRUCCIONES, Y QUE LA CASA ESTÁ TERMINADA Y LISTA PARA HABITAR, NORMALMENTE REQUERIDO PARA CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE INFONAVIT, FOVISSSTE O BANCARIOS.

 

 

Esperamos que esta información te sea de utilidad y te apoye a completar el expediente de la propiedad en una compra venta. En Avalúos y Arquitectura nos ocupamos en informarte para que puedas tener una transacción exitosa. 

 

Repasando los documentos INDISPENSABLES en que nosotros te podemos ayudar son:

  • Definir el Valor de la propiedad con la Opinión de Valor para saber en cuanto vender
  • Apoyarte con el Plano Arquitectónico descriptivo del estado actual de las construcciones 
  • El Avalúo Comercial para un crédito hipotecario de Infonavit, Fovissste, Issfam, Banjercito etc.
  • Realizar el Avalúo Catastral al momento de escriturar una compraventa (necesario para la notaría)
  • Realizar un Avalúo de Mejoras avalando las construcciones NO DECLARADAS para minimizar el pago de Impuestos al vender la propiedad
  • Levantamientos Topográficos  con coordenadas GPS (UTM) en un plano certificado en terrenos y que se necesitan para trámites de catastro municipal, obras públicas, proyectos de construcción, notario o acciones jurídicas.

 

Llámanos, estamos deseosos de poder ayudarte y asesorarte.

 

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dom

19

abr

2020

10 TIPS PARA VENDER TU CASA Y VENDERLA BIEN

 

Lo has decido y no fue una decisión fácil, pero si ya has dado el paso ¡enhorabuena! Toca ponerse manos a la obra y hacer las cosas bien.

Al verte en el perfil de vendedor tienes que tener ojo en no caer en algunos errores que son comunes del propietario que quiere poner su casa a la venta. Este es el primer boletín de una serie de 10, donde describimos a detalle lo que se necesita para vender tu casa y venderla bien.

 

RECOMENDACIÓN 1 (DE 10)

1. ¿CÓMO FIJAR EL PRECIO DE VENTA DE LA PROPIEDAD?

 

¿Vas a vender una propiedad y no te has asesorado de su valor de mercado?

¡Cuidado! tienes un 90% de probabilidades de tomar una mala decisión sin saber el valor correcto. 

 

Ya sea que la malbarates o la sobrevalores, ambas situaciones ponen en riesgo el éxito de tu transacción. Es de básica IMPORTANCIA determinar el valor de la vivienda según cómo esté el mercado inmobiliario, el índice de precios de la zona, las condiciones en las que se encuentra la casa y un largo etc.

Como verás, por ahorrarte unos pesos estás poniendo en riesgo una decisión importante que puede repercutir en miles o millones de pesos.

 

¿Sabías que el costo de un Avalúo de Opinión de Valor no llega ni siquiera al .09% aproximado del valor de la propiedad?

 

En nuestro boletín anterior, te hablamos de los errores más comunes al suponer el valor de una propiedad y los riesgos que éstos pueden representar en tu patrimonio, si no recibes la asesoría especializada por parte de expertos. Ahora te explicamos los factores que SI determinan el valor de una propiedad.

 

¿De qué depende el valor de una propiedad?

 

La realidad, es que el valor de las propiedades es bastante dinámico y depende principalmente de la oferta y demanda, así como otros factores muy importantes a considerar, dentro de un tiempo determinado. 

Estos factores a tomar en cuenta son los siguientes: 

 

Los metros cuadrados de terreno y construcción (importante contar con plano arquitectónico): La superficie del terreno normalmente viene en la escritura, pero la superficie de construcción no. Por lo que se necesita tener un documento de apoyo como lo es un Plano Arquitectónico (donde se plasma la distribución y el tamaño de los espacios) de la propiedad.

 

“El 95% de los dueños de propiedades no cuentan con sus planos arquitectónicos, ya que no nos enseñaron que era un documento importante.”

 

Topografía de terreno: Es la inclinación que un terreno puede tener y su influencia a favor o en contra de la propiedad. Por ejemplo, ciertas inclinaciones en los terrenos pudieran generar estancamiento de aguas.

 

Comodities (amenidades y facilidades del entorno): Son elementos exteriores que rodean a la propiedad, como estar dentro de un condominio, tener amenidades como parques, juegos infantiles, terraza comunitaria para eventos, ingreso controlado, alberca, gimnasio, etc. Así como infraestructura y servicios cercanos a la zona, tales como bancos, centros comerciales, mercados, supermercados, escuelas, centros religiosos, hospitales, infraestructura vial, transporte urbano o suburbano, etc.

 

Elementos paisajísticos de interés: Estos pudieran ser vistas paisajísticas interesantes como el mar, bosque, a la ciudad desde un lugar alto, etc.

Zona: Aquí podemos considerar el tipo de colonia, el tamaño de los terrenos promedio, el tipo de vialidades y el nivel de estatus que pueda dar la zona en cuestión. 

 

Ubicación: Se refiere a la relación con los frentes que tenga la propiedad a la calle y sus respectivos accesos directos, por ejemplo, si es esquina con dos frentes, es una manzana completa o está en una calle estrecha con acceso por un pasillo. También aquí se considera si tiene acceso a estacionamiento directo o separado, si el tipo de calle es breña, empedrado, terracería, asfalto, concreto, etc.

 

Edad de la propiedad: Se determina en qué época fue construida la propiedad, ubicando el estilo de acabados, el tamaño de los espacios, así como instalaciones y materiales, a fin de poder calcular una vida útil remanente de la misma.

 

Estado de conservación: Se refiere a un factor importante para saber si la construcción vale la pena conservarla, demolerla o actualizarla. Se clasifican como: sin terminar, nuevo, buen estado, regular, remodelado  y mal estado.

 

Tipo de acabados y materiales: Existe calidades y diferencia de precios en los materiales que se utilizan para maquillar o embellecer una propiedad. Pueden ser desde un piso, un tipo de enjarre, diferentes tipos de maderas, piedras, porcelanas y accesorios, que pueden hacer una gran diferencia tanto en su estética como en la durabilidad de los mismos en el paso del tiempo.

 

Calidad del proyecto: En este apartado se consideran factores tales como si el terreno fue aprovechado de manera positiva al construir los espacios, o si los espacios se desaprovecharon y no tuvieron una buena concepción. Esto va a depender si se hicieron remodelaciones o ampliaciones de manera autónoma y se fue construyendo poco a poco, generando parches de crecimiento sin ninguna planeación; o bien, si se hizo a través de un profesional que diseñó cada espacio para que cumpliera su función e hiciera que se sintiera como algo único y especial.

 

Después de saber todo esto ¿todavía consideras que alguien te puede decir cuanto vale tu propiedad, con una simple apreciación “a ojo de buen cubero”? No se tú, pero yo lo pondría en manos de expertos.

 

En Avalúos y Arquitectura “queremos apoyarte y podemos ayudarte”. Te ofrecemos el Avalúo de Opinión de Valor, con asesoría profesional y detallada enfocada específicamente para darte herramientas  con un margen para negociar tu operación.

 

contactanos:

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SEGURO DE CALIDAD CASAS FOVISSSTE

Desarrolladores de Vivienda (Personas Físicas y Morales)

 

A partir del 1 de Junio de 2015, todas las viviendas nuevas que se vinculen a solicitudes de crédito con FOVISSSTE, en cualquier esquema de crédito, deberán contar con un Seguro de calidad el cual deberá cubrir los siguientes puntos:

  • Proteger 10 años en la estructura
  • 5 años sobre la impermeabilización y,
  • 2 años en las instalaciones (hidrosanitarias, eléctricas y gas).

El costo del seguro será de 6.45 al millar, sobre el valor avalúo de cada vivienda, este deberá ser cubierto por el desarrollador. Así mismo aplicara un deducible del 1% a cargo del acreditado en el rubro de instalaciones, en los demás rubros será un deducible de 0%.

 

Procesos de verificación de vivienda

  • Verificación de RUV (4 al millar) ó Verificación por Crédito Puente (una u otra)
  • Créditos cofinanciados Alia2, Respalda2 y Fovissste en Pesos (excentan verificación)

 

Durante el primer año de operación, la aseguradora GMX estará operando con exclusividad.

sáb

28

mar

2020

CORONAVIRUS Y BIENES RAÍCES

4 aspectos a tomar en cuenta en los bienes raíces en tiempos de Coronavirus

La situación actual que se vive a nivel global como efecto del Covid-19, traerá sin duda grandes afectaciones en diversos sectores, no solo en la salud, sino también a nivel social y sobre todo a nivel económico. 

 

Con relación al ramo inmobiliario, existe una gran variedad de factores que generan incertidumbre en la compra-venta de Bienes Raíces. Es por esto, que con el propósito de apoyarte en tomar la mejor decisión, en Avalúos y Arquitectura, nos dimos a la tarea de hacer un análisis de los principales factores y te los presentamos a continuación, para que lo consideres si estás pensando en vender, comprar o invertir en Bienes Raíces. 

 

Covid-19 (Coronavirus)

 

Al día de hoy no se tiene la certeza de cuánto tiempo durará el efecto de la pandemia. Se estima que puede ser aproximadamente de 3, 6 y hasta 8 meses; en los cuales el escenario económico podría tener repercusiones muy graves, tales como una recesión mayor a la que se vivió en 2008-2009. 

 

Lo cierto es que mientras más se alargue el proceso de propagaciòn del virus, mayor será la afectación económica y muchas empresas se verían obligadas a reducir sus costos operativos, llegando al extremo de la reducción de personal; lo que se traduce en una población con una menor capacidad de compra y disminución en la capacidad de pago de créditos hipotecarios y tarjetas de crédito. En el ramo inmobiliario, esto puede generar una gran cantidad de propiedades en venta, cuya oferta abundante, ocasione la baja de valor por la urgencia de venta, llevando así a valores bajos, e incluso, de remate.

 

El Dólar

 

El incremento del dólar afecta de manera importante a la construcción de vivienda nueva, por el incremento en los costos de materiales. Esto pondrá al sector inmobiliario en la disyuntiva, entre elevar sus precios y aletargar los tiempos de venta, o soportar precios bajos para una venta más rápida aunque esto le implique sus márgenes de utilidad. Si además consideramos la crisis por la que el segmento de compradores pudiera estar pasando, esto coloca al sector en un gran reto, ya que las posibilidades de los clientes pudieran verse afectadas por su menor capacidad de afrontar una compra y a un precio más alto. 

 

La buena noticia, es que en los últimos días el peso ha estado recuperando terreno frente al dólar. Sin embargo, existe una gran presión para México en cuanto a las calificaciones que certifican la Seguridad de Inversión en el país, si esas calificaciones positivas se pierden, puede que el dólar siga subiendo.

 

Alza de precios en las propiedades

 

El crecimiento sostenido durante los 6 años anteriores en el valor de las propiedades pareciera que está llegando a su techo, ya que el crecimiento de los salarios no es proporcional con el crecimiento de los precios de las propiedades. Es común, ver cada vez más créditos mancomunados para poder adquirir una casa, y si entre una pareja ya no alcanza a comprar una propiedad acorde a su estilo de vida, es probable que decidan seguir por el camino de las rentas. Esto puede generar un estancamiento en algunos nichos de mercado, que dependen del salario de los compradores que no les alcanza para el precio de la propiedad que buscan.

 

Créditos Hipotecarios

 

Hasta hace unos días, las tasas de interés de los créditos hipotecarios tenían una tendencia a la baja. Sin embargo, por reacción a las malas calificaciones de inversión, esas tasas pudieran volver a subir para contrarrestar el vuelo de capitales fuera del país y así atraer a inversionistas extranjeros. Esta posibilidad causaría de manera directa, una afectación al alza de las tasas de interés de los créditos hipotecarios. Lo cual, aunado a los factores anteriores, podrían disminuir y afectar la venta de propiedades.

 

Según el análisis de los elementos mencionados te dejamos algunas conclusiones a las que llegamos que pudieran ser útiles para que puedas tomar una mejor decisión en la compra y venta de propiedades.

 

Recomendaciones de Avalúos y Arquitectura

 

  • Si tienes una propiedad y quieres venderla, “vende ya”. Porque cada día que pasa disminuyen las posibilidades de venderla o de venderla a buen precio.
  • Si estás a punto de comprar una propiedad a través de un crédito hipotecario, valora si la empresa en que estás, podrá soportar la situación y el riesgo de recorte laboral sea mínimo.
  • Si tienes un terreno y quieres construir para vender rápido, ahora no es el mejor momento de hacerlo; ya que el costo será mayor y la utilidad menor. Además del costo financiero, si la propiedad no se vende en menos de 1 año desde su inicio de obra.
  • Si tienes dinero líquido, ahorro o en portafolios de inversión, es mejor invertir en Bienes Raíces ya que las propiedades son más seguras; a mediano y largo plazo, la economía tiende a recuperarse y ganar valor nuevamente.
  • Si tienes dinero líquido dedicado a invertir, en los próximos meses habrá oportunidades interesantes de compra con propiedades en remate, por necesidades económicas de particulares.

 

¡Empieza a tomar decisiones acertadas!

 

Si no sabes el valor de la propiedad que quieres vender o comprar, es muy importante que tengas una opinion de valor calificada a través de peritos profesionales.

En Avalúos y Arquitectura estamos deseando poder apoyarte a que tengas la información necesaria para que tomes la mejor decisión en la compra o venta de tu propiedad.

Descubre la mejor manera de invertir tu dinero en una propiedad y sacarle el mayor provecho. Llámanos ahora para darte atención personalizada y revisar tu caso.

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lun

28

ene

2013

Segundo crédito Infonavit

Finalmente, después de algunos meses de espera, ya está disponible en la página web del Infonavit la precalificación para solicitar un segundo crédito del Instituto, para lo cual también se confirmaron los lineamientos que rigen este nuevo financiamiento en la primera fase del programa "Infonavit + crédito".

 

Ahora, los trabajadores que tengan más de un año de haber liquidado su crédito, que cuenten con cinco años de cotización continua y que hayan concluido su financiamiento podrán realizar la precalificación para conocer el monto a financiar y el pago mensual a realizar del crédito que será otorgado en cofinanciamiento con las instituciones bancarias elegidas, que son Banamex, Banorte y Mifel.

Los derechohabientes interesados en obtener el segundo crédito deberán tramitarlo directamente con el Infonavit, después las instituciones bancarias otorgarán aproximadamente el 80% del préstamo y el resto será aportado por el Instituto, quien se encargará de administrar el financiamiento.

 

La tasa de interés para los primeros 10,000 préstamos será de 12.7%, que se traducirá en un costo anual efectivo para el trabajador de 10.77%, al descontar las aportaciones patronales.

De nueve bancos que participaron en la subasta de segundos créditos, sólo Banamex, Banorte y Mifel fueron las instituciones elegidas, quienes destinarán $4,000 millones de pesos para otorgar 10,000 créditos en los próximos meses.

Al igual que el primer crédito, el segundo financiamiento del Infonavit puede utilizarse para la compra de vivienda nueva o usada, construcción en terreno propio, remodelación, ampliación o mejora de una casa.

 

Detalles importantes

 

• El asegurado deberá cubrir los gastos notariales del 5% sobre el avalúo de la vivienda. Por ejemplo, si el inmueble cuesta $500 mil pesos, deberá pagar $25,000 pesos para escrituras.

• Se financiará hasta 95% de valor de la vivienda, en el mismo ejemplo de la vivienda de $500 mil pesos, habrá que cubrir $25,000 pesos de enganche entonces.

• Esto quiere decir que para utilizar el segundo crédito el derechohabiente deberá tener el 10% del valor de la vivienda para cubrir gastos los notariales más el enganche.

• Las contribuciones patronales se abonarán al adeudo para reducir capital, siempre y cuando el derechohabiente cubra las  mensualidades completas.

• Según el Infonavit, se financiará hasta el 95% del valor de la vivienda, lo cual la convierte en la hipoteca más accesible del mercado.

• El segundo crédito podrán solicitarlo derechohabientes del Infonavit que tengan más de un año de haber pagado su primer financiamiento, cinco años de cotización continua y que hayan concluido sin deudas ante el Instituto.

Paso a paso para tramitar ru segundo crédito Infonavit.

Paso a paso te decimos cuales son los trámites y requisitos que necesitas para que puedas adquirir una segunda propiedad a través de un nuevo financiamiento del Infonavit.

 

Este segundo crédito será similar al Infonavit Total, un financiamiento que el Instituto otorga en conjunto con una institución bancaria que lo fondeará sin intervenir en la originación, operación, administración ni cobro del préstamo.

Así pues, el dinero proviene de tres fuentes: Infonavit, el saldo de tu Subcuenta de Vivienda y recursos de la entidad financiera privada, pero es el Instituto el que lo administra completamente bajo las reglas de cualquiera de sus productos hipotecarios.

 

Paso a paso

 

Requisitos

 

• Tener una edad máxima de 64 años 11 meses.

• Tener al menos un año de haber liquidado el primer crédito sin reestructuras ni quitas.

• Contar con por lo menos 5 años de continuidad laboral; es decir, que durante ese tiempo hayas cotizado al Infonavit.

 

Tramites

 

1.- Obtener tu precalificación en la página web del Infonavit (www.infonavit.org.mx), para lo cual sólo necesitas tu Número de Seguridad Social (11 dígitos).

2.- En la precalificación podrás podrás obtener el monto del financiamiento al que tienes derecho, la mensualidad que debarás cubrir y el plazo para liquidar la deuda. Todo esto varía dependiendo de tu edad y el ingreso mensual, lo cual quedaría de la siguiente forma:

Edad                                              Plazo para liquidar

De 60 a 64 años 11 meses           5 años

De 55 a 59 años                          10 años

De 50 a 54 años                          15 años

De 45 a 49 años                          20 años

De 40 a 44 años                          25 años

Menos de 40 años                       30 años

 

3.- La tasa de interés fija es de 12.7% para cualquier edad y nivel de ingreso.

 

4.- Elegir la casa de tu preferencia (nueva o de segundo uso), cuyo costo corresponda al monto del financiamiento otorgado.

 

Para casa usada

 

• Realizar el avalúo del inmueble a través de las unidades de valuación aprobadas por el Instituto.

• La casa no debe tener locales comerciales, que el Infonavit solo financia vivienda.

• El departamento o casa debe tener al menos 30 años de vida útil.

• El inmueble no debe estar ubicado en zonas de riesgo.

• Debe contar con todos los ervicios urbanos.

 

Para vivienda nueva

 

• Estar seguro que el desarrollador o propietario cumpla con los requisitos para colocar viviendas a través del Infonavit.

 

5.- Presentarse en las oficinas del Infonavit más cercanas para presentar los documentos requeridos y acordar una cita con un Notario certificado por el Instituto para que verifique la información y la documentación.

 

6.- Agendar una cita para la firma de escrituras, una vez que estampas tu rúbrica te conviertes automáticamente en el propietario de la vivienda.

Regularmente el Infonavit tarda dos días, después de la escrituración, en liquidar la casa o departamento al desarrollador o propietario, por lo que solo resta que cumplas con los pagos mensuales adecuadamente ante el Instituto

 

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jue

05

abr

2012

Guia para elegir la Casa correcta

cuidar patrimonio
seguridad de inversion

 En la compra de una vivienda ya sea para habitarla o como inversion hay muchos factores que tomar en cuenta. Actualmente existe mucha oferta de vivienda en las ciudades y poblaciones productivas, por lo que genera una mejor competencia y mejor calidad en la entrega de las viviendas. Ademas las instituciones como la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal), el INFONAVIT y FOVISSSTE, estan haciendo un esfuerzo para alinear la calidad de la vivienda y tener estandares minimos para tener viviendas dignas a la hora de adquirir un patrimonio a largo plazo.

 

Una casa de calidad

Es importante que no definas tu compra por una maravillosa primera impresión, y que recuerdes que una casa linda no es por fuerza de buena calidad.

Los aspectos a tomar en cuenta de manera general y depende de las necesidades particulares de cada Familia o Individuo son:

 

1° LA UBICACION

Checa si en la zona cuenta con equipamiento con servicios: supermercados, areas verdes, transporte publico, recoleccion de basura, vialidades adecuadas, trafico, escuelas, hospitales, seguridad ya sea privada o municipal. etc.

 

2° LOS ACABADOS GENERALES

  • pisos
  • equipamiento de baños 
  • equipo de cocina
  • carpinteria: material de las puertas y closets 
  • equipamiento especial (calentadores solares, interfon, porton electrico, alberca, etc.)
  • detalles 

 

3° LOS ACABADOS PARTICULARES

  • estructura de la casa
  • acabados de muros y techos
  • ventaneria funcional y buena calidad
  • tuberias y drenaje
  • Salidas electricas
  • Garantias....

 

4° EL PROYECTO ARQUITECTONICO

En este punto es importante saber cuantos espacios funcionales tiene la casa, desde N° de Estacionamientos particulares y para invitados, N° de Recamaras con o sin closet, N° de Baños, patio de servicio, Sala, Comedor, Cocina, etc.

 

5° COMPARATIVOS DE MERCADO

Es bueno antes de adquirir tu casa, "comparar", en ubicaciones, equipamiento, proyecto urbano y arquitectonico, precios y necesidades personales.

 

6° PRESUPUESTO, PRESTACIONES Y PROYECCION FINANCIERA

En este punto que quizas deberia ser el primero o de los mas importantes, es sin dudafundamental para la adquisicion de tu casa. A veces el presupuesto real a nuestro alcance de bolsillo se disipa inconcientemente por el deslumbramiento de una casa a como la Imaginamos en nuestra mente que nos gustaria que asi fuera. Ademas que en las negociaciones es importante poner mucha atencion sobre el tipo de financiamiento y sus condiciones pues es un compromiso a laargo plazo.

 

A grandes razgos son los puntos generales a tomar en cuenta para la adquisicion de tu casa ya sea nueva o usada.

 

Recuerda que estamos para apoyarte en tus dudas, nos daria mucho gusto poderte ayudar de la mejor manera para concretar tu sueño de tener una vivienda en tu patrimonio familiar.

 

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